Évről évre változnak a törvények, nehéz követni őket. De ha most, 2019-ben értékesíted az ingatlanodat, akkor a következő szabályokat kell figyelembe venned. Számoljunk együtt!
Adófizetési kötelezettség ingatlan eladása után
Alapesetben és így 2019-ben is, ha értékesíted az ingatlanodat, akkor jövedelmed keletkezik, ami után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell megfizetned. Azonban a törvény több esetet is megnevez, amikor csökkenheted az összeget.
Az ingatlan eladással többféle költség is jár együtt. Az ingatlan eladás költségei című cikkben erről részletesen írtunk.
Hogyan kell kiszámolni az adót ingatlan értékesítése után 2019-ben?
Elsőre egyszerűnek tűnik a képlet: a megszerzéskori értéket vesszük alapul. Ez az, amit az adásvételi szerződésben is rögzítettek annak idején. Ebből kell kivonnod azt az értéket, azt az árat, amiben megegyeztek az új vevővel és az adásvételi szerződésbe is beleírtátok. A kettő közötti különbözettel fogunk tovább számolni, hiszen még több mindentől is függhet a befizetendő adó végső értéke.
Az adó mértéke, ha több, mint 5 éve vásároltad az ingatlant
Ha 2014-ben vagy régebben szerezted meg az ingatlant, akkor ebben az esetben nem keletkezik adókötelezettséged, nem kell fizetned jövedelemadót a bevételed után. Ez a legjobb, hiszen ilyenkor még az SZJA-bevallásban sem kell szerepeltetned, tehát semmi dolgod ezzel a 2019-as adóbevallási időszakban.
Az adó mértéke, ha kevesebb, mint 5 éve vásároltad az ingatlant
Ez már bonyolultabb eset, de semmi pánik, segítünk. Először is vizsgáld meg, hogy magasabb áron vetted-e az ingatlant, mint amin eladod. Ha alacsonyabbon, akkor nem keletkezik jövedelmed, nem kell utána adót fizetned. De készülj fel, az adóhatóság így biztosan vizsgálni fogja az értékeket! Ha magasabb áron vetted, akkor a két ár különbözetét visszük tovább.
Hogyan lehet csökkenteni az értékesített ingatlan után fizetendő adó alapját?
Teljesen életszerű, ha az ingatlan vásárlása után költöttél még rá: lehet, hogy a ház teljes felújításon esik át, de egy új fűtésrendszerre is szükség lehet. A jogalkotók gondoltak ezekre a lehetőségekre is és elismerik, hogy nem csak hasznot húzol az ingatlanból, hanem költségeid is keletkeztek. Ezek a következőek lehetnek:
- megszerzésre fordított összeg (például ügyvéd díja)
- értéknövelő beruházások (korszerűsítés vagy kamerarendszer kiépítése)
- átruházáshoz köthető kiadások (hirdetési költség)
Ezeket a költségeket persze számlával vagy hivatalos okirattal kell igazolnod és a NAV kérésére bemutatnod!
Ha a fentiekre érték nem állapítható meg, akkor még mindig ott a lehetőség, hogy a bevételt annak 75%-val számold. Azonban ha ezt az utat választod, akkor más már nem vonható le költségként, még akkor sem, ha rendelkezel róla számlával.
Az eladott ingatlan után fizetendő adó végleges értéke
Tehát az eladási árból árból kivontuk a megszerzéskori árat, csökkentettük több költségtétellel is. Az így kapott különbözet lesz az adó alapja, mely után sávosan kell megállapítani a 2019. évre a fizetendő adót. Ha az értékesítés a szerzést követő alábbi években történik:
- a második év után a bevétel 90 %-a
- a harmadik évben a bevétel 60 %-a
- a negyedik évben a bevétel 30 %-a
után kell a 15 %-os személyi jövedelemadót kiszámolnod és következő év május 20-ig bevallanod az SZJA-bevallásban.
Az ingatlan eladás utáni adózással foglalkozunk a Hogyan adózz ingatlan eladása után 2019-ben? című cikkben is.
Összefoglalva
Mikor rászánod magad a házad vagy lakásod értékesítésére, akkor a piaci viszonyok és árak mellett azt is vizsgáld meg, hogy mikor vásároltad az ingatlanodat! Lehet, hogy ha vársz fél- vagy egy évet, akkor az eladáshoz kapcsolható költségeidet is csökkennek!
Örökölt ingatlan eladásával kapcsolatban van néhány speciális tudnivaló, amiről az Örökölt ingatlan eladása című cikkben írtunk.
Hasonlóan fontos lehet Az ingatlan eladása után fizetendő adó című cikkünk a témához kapcsolódóan.
